Caution et dépôt de garantie avec de faibles revenus

Trouver un logement avec de faibles revenus se heurte souvent à deux obstacles à l'entrée : le dépôt de garantie à verser au propriétaire, et le garant exigé pour signer le bail. Dans le langage courant, on parle de « caution » pour les deux, ce qui entretient la confusion. Or les solutions ne sont pas les mêmes : l'une demande de l'argent, l'autre une garantie.

Cette page fait le point sur vos droits, sur les dispositifs gratuits qui remplacent un garant et sur les aides qui avancent ou financent le dépôt de garantie, avant d'envisager un crédit.

Dépôt de garantie ou caution : bien distinguer

Le dépôt de garantie est une somme versée à la signature du bail, que le propriétaire conserve pour couvrir d'éventuels impayés ou dégradations. Il doit être restitué en fin de bail, déduction faite des sommes justifiées.

La caution, au sens juridique, est une personne ou un organisme qui s'engage à payer à votre place si vous ne réglez pas le loyer. Elle ne verse rien à l'entrée, mais pourra être appelée en cas de difficulté.

Ce que le propriétaire peut demander

Pour une location vide en résidence principale, le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges. Pour un meublé, le plafond est de deux mois de loyer hors charges. Il est interdit de réclamer davantage, ou de le faire payer par prélèvement automatique.

À la restitution, le délai est d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois dans le cas contraire. Un état des lieux d'entrée précis, avec photos datées, vous protège donc dès le premier jour. Les agences ne peuvent pas non plus demander n'importe quel document : relevés de compte, attestation de bonne tenue de compte ou carte Vitale font partie des pièces interdites.

Remplacer le garant gratuitement

Ne pas avoir de proche capable de se porter garant est très fréquent. Plusieurs solutions existent :

• La garantie Visale d'Action Logement est une caution gratuite qui couvre les loyers impayés. Elle s'adresse notamment aux jeunes de moins de 31 ans et à certains salariés, selon des conditions de revenus et de logement. La demande se fait en ligne, avant la signature du bail, et le propriétaire doit l'accepter.
• Le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) peut, dans de nombreux départements, se porter garant du paiement du loyer.
• Les associations d'insertion par le logement pratiquent parfois l'intermédiation locative : elles louent elles-mêmes le logement et vous le sous-louent, ce qui rassure le propriétaire.

Méfiez-vous en revanche des « garants payants » proposés par certains sites : comparez leur prix et leurs conditions, car ils peuvent coûter un pourcentage du loyer chaque mois.

Financer le dépôt de garantie sans emprunter

Plusieurs dispositifs avancent ou paient tout ou partie du dépôt :

• L'avance Loca-Pass d'Action Logement est un prêt sans intérêt destiné à financer le dépôt de garantie, remboursable par petites mensualités. Elle vise en particulier les moins de 30 ans et les salariés du secteur privé, sous conditions.
• Le FSL « accès au logement » peut financer le dépôt de garantie, le premier loyer, l'assurance habitation ou les frais d'agence, sous forme de subvention ou de prêt sans intérêt selon les départements.
• La CAF : certaines caisses proposent des aides ou des prêts à l'installation pour les familles, dans le cadre de leur action sociale locale.
• Le CCAS peut accorder un secours ou une avance remboursable.

Dès que vous avez une proposition de logement, ouvrez aussi votre dossier d'aide au logement à la CAF : elle ne paie pas le dépôt, mais elle allège ensuite le loyer, ce qui facilite le remboursement d'une avance. Le simulateur officiel vous donne une estimation.

Préparer un dossier qui rassure

Avec de faibles revenus, un dossier soigné fait souvent la différence :

• pièce d'identité, justificatifs de ressources (allocations, salaires, pension) et dernier avis d'imposition ;
• attestation Visale ou accord du FSL, si vous les avez obtenus ;
• quittances de loyer précédentes, qui prouvent votre régularité ;
• un court courrier qui explique votre situation et votre budget, sans vous justifier à l'excès.

Les allocations comptent comme des revenus : un propriétaire n'a pas le droit de refuser un candidat au seul motif qu'il perçoit le RSA ou l'AAH, car ce serait discriminatoire.

Quand un crédit reste la seule option

Si aucune avance n'est possible à temps, comparez avant de signer :

1. un prêt d'un proche, formalisé par écrit ;
2. un prêt à taux zéro d'un organisme social, quand il existe ;
3. un microcrédit personnel accompagné, qui inclut un suivi budgétaire ;
4. un petit prêt bancaire classique, en dernier lieu, après comparaison du TAEG.

Gardez en tête que vous devrez, dans le même temps, payer le loyer, l'assurance habitation et peut-être un déménagement. Additionnez toutes ces dépenses avant de vous engager. Si vous avez déjà des crédits en cours, renseignez-vous sur le surendettement auprès de la Banque de France plutôt que d'ajouter un prêt.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

Arnaques à la location : les signaux d'alerte

Les candidats pressés sont la cible de fausses annonces. Ne versez jamais d'argent :

• avant d'avoir visité le logement et rencontré le propriétaire ou l'agence ;
• par mandat cash, carte prépayée ou virement à l'étranger ;
• pour « réserver » un logement ou obtenir les clés par courrier ;
• à un prêteur qui promet de financer votre caution contre des frais payés d'avance.

Un loyer très bas pour le quartier, un propriétaire « à l'étranger » et une demande d'urgence sont des signes classiques d'escroquerie.

Check-list avant de signer un bail

• Le dépôt de garantie respecte-t-il le plafond légal ?
• Ai-je demandé Visale, l'avance Loca-Pass ou le FSL accès ?
• Mon dossier d'aide au logement est-il ouvert à la CAF ?
• L'état des lieux d'entrée est-il détaillé et photographié ?
• Ai-je calculé loyer, charges, assurance et remboursements éventuels ?
• Ai-je visité le logement avant tout versement ?

Une fois installé, notre page sur les difficultés à payer le loyer vous aidera à réagir vite si un mois devient difficile.